Il ritorno sul mercato di un asset strategico della Via Lattea
Il Villaggio Olimpico di Sestriere, costruito per ospitare gli atleti durante i Giochi Olimpici Invernali di Torino 2006, torna protagonista del mercato immobiliare con un’operazione da 34,9 milioni di euro. La struttura, gestita attualmente da TH Resort e operativa tutto l’anno, rappresenta uno degli asset più rilevanti del comprensorio della Via Lattea, con oltre 300 camere e una capacità ricettiva di quasi 1.200 posti letto distribuiti in sei palazzine interconnesse per un totale di oltre 100.000 metri cubi.
L’immobile, situato strategicamente di fronte alla partenza della telecabina del Fraiteve, include non solo unità abitative che vanno dai monolocali ai trilocali, ma anche servizi di livello quattro stelle: ristorante, sale convegni, cinema-teatro e centro benessere. Si tratta di un’offerta completa che garantisce presenze costanti sia nel periodo invernale che estivo, posizionando la struttura come punto di riferimento per famiglie e squadre sportive.
Questa non è la prima volta che il complesso viene messo in vendita: tra il 2022 e il 2023 erano state bandite tre aste consecutive con base d’asta intorno ai 18 milioni di euro, tutte andate deserte. Il nuovo valore commerciale, quasi raddoppiato, riflette l’acquisizione di numerose unità precedentemente in regime di multiproprietà, consolidando la proprietà e aumentando il potenziale di rendimento dell’investimento.
Il boom del mercato alberghiero montano: numeri e tendenze 2025
Il settore dell’hospitality montana italiana sta vivendo una fase di crescita senza precedenti, confermata dai dati del 2025 che evidenziano un cambio di paradigma nelle preferenze turistiche. Per la prima volta, ad agosto 2025, la montagna ha superato il mare per livello di saturazione turistica, con un giro d’affari nel primo trimestre dell’anno pari a 5,8 miliardi di euro e 8,2 milioni di italiani che hanno scelto le destinazioni alpine. Il settore montano ha registrato una crescita del 24% rispetto all’anno precedente, trasformando le Alpi da destinazione stagionale a meta turistica annuale.
Sul fronte degli investimenti immobiliari, il comparto alberghiero italiano ha visto un incremento del 70% nel 2025, con hotel e resort che rappresentano il 22% del volume immobiliare transato, pari a circa 1,2 miliardi di euro nel primo semestre (+47% anno su anno).
Gli investitori internazionali coprono il 60% delle operazioni, mentre emerge con forza il 36% di investitori privati, attratti dai rendimenti superiori alla media del settore immobiliare tradizionale.
La montagna, in particolare, beneficia di investimenti strategici da parte di gruppi alberghieri come Blu Hotels, TH Resorts e Minor Hotels, che stanno puntando sull’espansione nelle località alpine in vista delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026.
I prezzi per un soggiorno in quota sono aumentati del 16% in un anno, con incrementi del 34,1% nelle strutture ricettive durante l’alta stagione invernale 2024/2025, segnalando una domanda in crescita costante che garantisce margini operativi interessanti per gli operatori del settore.
Olimpiadi Milano-Cortina 2026: il catalizzatore per investimenti strategici
L’avvicinarsi delle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026 sta fungendo da moltiplicatore di valore per le strutture ricettive alpine, con un impatto economico stimato in centinaia di milioni di euro sul tessuto turistico-immobiliare del territorio. Secondo uno studio Deloitte, solo attraverso le piattaforme di affitto breve si prevede un impatto di 154 milioni di euro, con ricavi medi per host di 2.400 euro durante il periodo olimpico.
Gli investimenti diretti legati ai Giochi ammontano a 400 milioni di euro nel comparto immobiliare alberghiero, segnalando la fiducia degli operatori nelle prospettive a medio-lungo termine delle destinazioni montane lombarde e piemontesi.
Le località coinvolte stanno registrando aumenti dei prezzi significativi: a Cortina, ad esempio, un weekend durante le Olimpiadi raggiungerà i 3.200 euro, mentre le prenotazioni alberghiere da gennaio a marzo 2026 sono già in forte crescita. L’eredità olimpica non si limiterà al periodo dei Giochi: le infrastrutture migliorate, la visibilità internazionale e l’upgrade qualitativo delle strutture ricettive garantiranno flussi turistici sostenuti negli anni successivi.
Il caso del Villaggio Olimpico di Sestriere, costruito proprio per Torino 2006 e ancora operativo a pieno regime quasi vent’anni dopo, dimostra la sostenibilità nel tempo di questi investimenti. Il contesto olimpico favorisce inoltre l’accesso a finanziamenti agevolati, bandi regionali e incentivi fiscali per il rinnovamento delle strutture ricettive, rendendo questo periodo particolarmente favorevole per operazioni di compravendita nel segmento alberghiero montano.
Opportunità e criticità nella compravendita di strutture alberghiere alpine
L’acquisizione di un asset come il Villaggio Olimpico di Sestriere presenta opportunità significative ma richiede un’analisi approfondita di diversi fattori critici.
Dal lato delle opportunità, la struttura vanta un posizionamento strategico in uno dei comprensori sciistici più estesi d’Europa (Via Lattea), una capacità ricettiva importante che permette di diversificare i target di clientela (famiglie, gruppi sportivi, eventi aziendali), e servizi complementari già sviluppati che generano ricavi aggiuntivi oltre al pernottamento.
Il gestore attuale, TH Resort, ha dimostrato la redditività dell’immobile mantenendo un’operatività costante sia in inverno che in estate, con contratti già in essere con tour operator per le settimane bianche, garantendo così una base di fatturato sicura.
Tuttavia, esistono anche criticità da considerare attentamente.
Il prezzo richiesto di 34,9 milioni di euro rappresenta un investimento significativo che richiede capacità finanziaria importante e una strategia di sviluppo chiara per massimizzare i ritorni. La storia recente delle aste andate deserte evidenzia che il mercato è selettivo e attento ai fondamentali economici.
La gestione di una struttura di queste dimensioni necessita di competenze specialistiche, personale qualificato e investimenti continui in manutenzione e aggiornamento degli standard. Inoltre, il settore montano è esposto a variabili climatiche (stagioni con scarsa neve possono impattare i flussi) e alla concorrenza crescente di nuovi operatori che stanno investendo massicciamente nel segmento.
Il potenziale acquirente dovrà valutare anche la situazione delle multiproprietà residue, i costi di gestione annuali, le opportunità di riposizionamento dell’offerta e le sinergie possibili con altre strutture del gruppo, oltre alle prospettive di crescita del territorio post-Olimpiadi 2026.
Prospettive future: la montagna come asset class strategica
Il mercato delle strutture ricettive alpine si sta consolidando come una vera e propria asset class strategica per gli investitori, passata da nicchia a traino del mercato immobiliare italiano. I dati del 2025 confermano che l’hospitality rappresenta ormai il 24% del totale degli investimenti capital markets, con previsioni di crescita del 25% entro il 2027.
La destagionalizzazione è la chiave del successo: le località montane non sono più destinate esclusivamente al turismo invernale, ma offrono esperienze estive sempre più apprezzate (trekking, mountain bike, eventi culturali, turismo wellness) che garantiscono flussi distribuiti su dodici mesi.
Gli esperti del settore prevedono un consolidamento ulteriore del mercato montano, sostenuto da tre fattori principali: l’evoluzione delle preferenze dei consumatori verso destinazioni meno affollate e più sostenibili rispetto alle località balneari tradizionali; l’incremento dei servizi e delle infrastrutture che rendono la montagna accessibile a target più ampi; e l’interesse crescente di fondi di investimento e SGR specializzate che vedono nel settore alberghiero alpino opportunità di rendimento superiori alla media.
Il caso del Villaggio Olimpico di Sestriere rappresenta un banco di prova significativo: il successo di questa operazione potrebbe aprire la strada a ulteriori transazioni di grandi dimensioni nel comparto, mentre un eventuale insuccesso confermerebbe la necessità di strategie di valorizzazione più articolate.
In ogni caso, il patrimonio alberghiero alpino italiano, stimato in centinaia di milioni di euro solo per regioni come Valle d’Aosta e Piemonte, resta al centro dell’interesse degli investitori nazionali e internazionali, con margini di sviluppo ancora significativi rispetto ad altre destinazioni europee come le Alpi svizzere e austriache.
Fonti: