Questo articolo si basa sui risultati della ricerca "Data Center Intelligence Italia 2025", realizzata nel Giugno 2025 per VendiamoImprese.
La ricerca ha attinto a fonti autorevoli tra cui il Politecnico di Milano, Goldman Sachs, McKinsey, Mordor Intelligence e altri studi settoriali.
L'Italia si sta affermando come uno dei mercati più dinamici e promettenti per i data center in Europa, con prospettive di crescita esplosiva e oltre 15 miliardi di euro di investimenti previsti entro il 2026.
Questo scenario è fortemente influenzato dall'avvento dell'Intelligenza Artificiale (AI), che sta rivoluzionando i requisiti infrastrutturali e creando nuove opportunità nel settore immobiliare industriale.
L'Impatto Trasformativo dell'AI sui Data Center
L'AI generativa ha radicalmente trasformato le esigenze infrastrutturali dei data center. Si prevede che i data center AI richiederanno il 165% in più di energia entro il 2030, con una densità di potenza per rack che potrebbe passare da 8 kW nel 2022 a 30 kW previsti nel 2027, e fino a 120 kW per rack per i cluster GPU destinati all'AI training.
Questa crescita esponenziale del consumo energetico rende il raffreddamento a liquido obbligatorio per densità superiori a 30 kW/rack. Sono richieste inoltre nuove architetture, come infrastrutture hyperscale (superiori a 10.000 mq e 5.000 server) e connettività ad alta velocità (400-800 Gbps leaf-to-spine).
La Crescita Esplosiva del Mercato Italiano
Tra il 2023 e il 2024, l'Italia ha già visto investimenti per 5 miliardi di euro, con ulteriori 10,1 miliardi di euro previsti tra il 2025 e il 2026, per un totale di oltre 15 miliardi di euro nel quadriennio 2023-2026.
Questa crescita si traduce in 83 nuove strutture annunciate per il 2023-2025, portando la potenza totale installata a 513 MW IT nel 2024, un aumento del 17% rispetto ai 430 MW del 2023. La superficie totale è cresciuta del 15% annuo, raggiungendo 333.341 mq. Il mercato della colocation italiana, che vale 765 milioni di euro nel 2024 (+17% sul 2023), prevede di raddoppiare entro il 2025.
Milano: Il Cuore della Crescita Italiana
Milano si posiziona come hub strategico europeo, con 238 MW IT installati (+34% annuo), entrando nella top 15 europea. L'hinterland milanese, in particolare Settimo Milanese, Cornaredo, Segrate e Vittuone, è considerato strategico per gli investimenti.
Grandi player come Data4 (con 8 ettari operativi e un target di 20 ettari entro il 2030) e CyrusOne (con 800 milioni di investimento a Segrate) stanno investendo significativamente in queste aree. Roma si classifica come il secondo polo nazionale, sebbene con una crescita moderata, mentre il Sud Italia presenta potenziale per la connettività con il Medio Oriente.
Posizionamento Competitivo dell'Italia in Europa
Con circa 4 miliardi di USD di valore di mercato nel 2024 e 513 MW IT totali, l'Italia è un mercato emergente ma dinamico rispetto ai mercati maturi come Germania (18,7 miliardi USD con 867 MW IT a Francoforte), Regno Unito (17,2 miliardi USD con 1.065 MW IT a Londra) e Francia (11,7 miliardi USD). L'Italia vanta un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 20,24% tra il 2025 e il 2030, significativamente superiore alla media europea del 7,70%.
Il mercato europeo totale è previsto crescere da 59,45 miliardi USD nel 2025 a 92,78 miliardi USD nel 2031.
I vantaggi competitivi dell'Italia includono la sua posizione geografica strategica come gateway del Mediterraneo, la sua importanza come quarta economia europea per PIL, la connettività tramite cavi sottomarini verso il Medio Oriente e il Nord Africa (MENA), e i costi dei terreni competitivi rispetto ai mercati FLAP (Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi). Inoltre, la normativa italiana è in evoluzione, con le nuove linee guida della Regione Lombardia che rappresentano un passo importante.
Tuttavia, l'Italia affronta anche delle sfide, come i costi energetici superiori rispetto a Spagna (+40%) e Francia (+30%), la burocrazia complessa (tempi autorizzativi che possono variare da 1 a 5 anni, con la Lombardia a 1 anno e Roma a 4-5 anni), limitazioni della rete di alta tensione e un vuoto normativo nazionale che non riconosce legalmente i data center.
Opportunità Post-Saturazione dei Mercati FLAP
I mercati FLAP sono ormai saturi, con costi dei terreni 5-10 volte superiori rispetto all'Italia e disponibilità energetica limitata nei mercati storici.
Questo sta spingendo gli investitori a spostarsi verso mercati emergenti come Italia, Spagna e Polonia, creando un'opportunità unica per il nostro paese.
Requisiti Immobiliari per Data Center AI-Ready
La forte domanda si concentra su capannoni industriali in aree ex-manifatturiere dell'hinterland milanese.
Le specifiche strutturali per data center AI-ready sono stringenti:
- Superficie minima: 10.000 mq per hyperscale.
- Altezza interna: 4,5-6,0 metri.
- Sovraccarichi: 800-1.200 kg/mq.
- Flessibilità: Spazi liberi da colonne (tipicamente 50x100m).
Cruciali sono i requisiti energetici: potenza richiesta superiore a 10 MW, allacciamento alla rete di alta tensione (132-380 kV), doppia alimentazione (N+1 minimo) e sistemi di backup (UPS con autonomia 15-30 minuti e generatori con autonomia 48-72 ore).
Per il raffreddamento, i sistemi a liquido (liquid cooling) sono obbligatori per le alte densità di potenza, capaci di gestire 50-120 kW/rack, a differenza dei sistemi ad aria (forzata o indiretta) inadeguati oltre i 15-25 kW/rack. Anche il free cooling e i circuiti ridondanti (N+1 o N+N) sono cruciali. La localizzazione ottimale privilegia l'hinterland milanese per infrastrutture esistenti, connettività elettrica e prossimità al MIX.
Il Ruolo della Normativa e le Linee Guida Lombarde
L'attuale vuoto normativo nazionale, che equipara i data center a generici capannoni industriali, ha causato incertezza e lunghi tempi autorizzativi (1-5 anni). Tuttavia, la Regione Lombardia ha introdotto le prime linee guida (DGR XII/2629, Giugno 2024), che definiscono i data center come infrastrutture fisiche specializzate (server, storage, gestione risorse IT) e ne facilitano la localizzazione e l'iter autorizzativo (tempi ridotti, coordinamento inter-istituzionale), potenziando la competitività della regione. Esiste anche una proposta di legge nazionale (Pastorella, 2024) per il riconoscimento giuridico e la semplificazione delle procedure, con standard nazionali uniformi e un regime fiscale dedicato.
Opportunità per il Settore Immobiliare Industriale
Il mercato presenta diversi segmenti attrattivi:
- Hyperscale AI Data Centers: Per operatori internazionali (AWS, Microsoft, Google), richiedono 5-20 ettari e investimenti di 500M-2B euro per progetto.
- Enterprise/Colocation: Per operatori nazionali (Aruba, TIM Enterprise), con dimensioni di 1-5 ettari e investimenti di 50M-500M euro.
- Edge Computing: Per operatori telco e CDN, con dimensioni minori (0,1-1 ettaro) e investimenti di 5M-50M euro.
La ricerca immobiliare si concentra su capannoni esistenti da riconvertire, in particolare ex-aree manifatturiere (automotive, meccanica, logistica) nell'hinterland milanese con superfici di 10.000-50.000 mq e di età inferiore a 30 anni. Parallelamente, c'è una forte domanda di terreni greenfield (5-20 ettari) con zonizzazione industriale/produttiva, accesso a elettricità ad alta tensione e fibra ottica, e con pochi vincoli.
I prezzi dei terreni industriali in Lombardia variano tra 80-150 €/mq, mentre i capannoni esistenti si attestano tra 800-1.500 €/mq, con un premium del 20-40% per le "premium location". La vicinanza alle sottostazioni elettriche (+15-25%), la presenza di fibra ottica (+10-15%) e l'assenza di vincoli (+20-30%) aumentano significativamente il valore degli immobili.
Sostenibilità e Scenari Futuri
L'industria dei data center è sempre più orientata verso la sostenibilità, con obiettivi di carbon neutrality entro il 2030 e l'utilizzo del 100% di energia rinnovabile.
Tecnologie come il free cooling, il liquid cooling e l'uso di pannelli solari sono fondamentali, insieme al riutilizzo del calore e alla circular economy dei materiali.
Gli scenari futuri prevedono una crescita significativa:
- Scenario Base (60% di probabilità): L'Italia raggiungerà 1.000 MW IT entro il 2030, con Milano a 500 MW IT, e nuovi investimenti per 20-25 miliardi di euro, per 150-200 nuove strutture. Nello scenario base, la domanda di terreni in Lombardia potrebbe aumentare di 200-300 ettari aggiuntivi entro il 2030, con un aumento del prezzo medio del 50-70%.
- Scenario Ottimistico (25% di probabilità): Con il "boom AI" e riforme normative, l'Italia potrebbe arrivare a 1.500 MW IT, con Milano hub europeo AI (700 MW IT), espansione al Sud per connettività MENA, e investimenti fino a 35-40 miliardi di euro.
- Scenario Pessimistico (15% di probabilità): La stagnazione normativa potrebbe limitare la crescita a 700 MW IT, con perdita di competitività vs Spagna/Polonia e investimenti a 10-15 miliardi di euro, con consolidamento solo a Milano.
Conclusioni e Il Ruolo di VendiamoImprese
L'Italia si trova di fronte a una finestra di opportunità storica per affermarsi come un hub europeo dei data center. La convergenza di crescita dell'AI, saturazione dei mercati FLAP e vantaggi competitivi italiani crea condizioni ideali per investimenti immobiliari mirati.
Per VendiamoImprese, questo significa focalizzarsi sull'hinterland milanese, puntando su ex-aree industriali di grandi dimensioni (10.000+ mq) con potenziale per data center >10MW. L'offerta di servizi a valore aggiunto, inclusa l'assistenza per lo sviluppo e le autorizzazioni, e la costruzione di un network qualificato con i decision maker degli hyperscaler sono fattori chiave di successo.
Come sottolineato da Ivan Laffranchi, Fondatore di VendiamoImprese, si tratta di "comprendere una nuova tipologia di asset strategici per l’Europa digitale" e di affiancare proprietari e investitori internazionali con un approccio consulenziale, tecnico e normativo altamente specializzato.
La trasformazione digitale accelerata dall'AI rappresenta un'opportunità di crescita e differenziazione per VendiamoImprese nel mercato immobiliare industriale.
